租赁合同保证金问题思考

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论文字数:18556 论文编号:sb2022041811133146328 日期:2022-04-25 来源:硕博论文网

本文是一篇法律论文,本文所论述的“保证金”,仅从租赁合同角度进行探讨,而非以所有以保证金为名的合同为研究对象。笔者在本文将保证金概念从案例中引出,从租赁合同的角度对保证金的定义以及保证金与违约金、损害赔偿金、定金进行对比分析阐述,总结出保证金的定义及适用方法,最后将结论回归到三个案例中,对案例中涉及的争议进行分析论证并得出结论。

第一章 案情简介和争议焦点

一、案情简介
1.案例一:哈尔滨言金公司与哈尔滨梅颂公司房屋租赁合同纠纷
哈尔滨梅颂公司与哈尔滨言金公司签订房屋租赁合同,合同约定:梅颂公司将某一临街门市房出租给言金公司,月租金 25925 元,若言金公司超过合同约定期限缴纳租金或发生预期违约行为,梅颂公司可以要求终止履行合同,不予退还言金公司预先缴纳的保证金,且有权收取超过合同约定期限应当支付的租金和因此违约行为产生的违约金,并在合同中约定由言金公司缴纳物业费和水电费。当言金公司超过合同期限缴纳租金,并且经梅颂公司通过书面形式催告履行合同义务后,十天仍不履行合同义务或与先前违约行为累计达到十天仍不履行合同义务的,梅颂公司可以要求终止履行合同,不予退还言金公司预先缴纳的保证金,且有权收取超过合同约定期限应当支付的租金和因此违约行为产生的违约金。在合同正常履行期间,若没有不可抗力等相关因素,言金公司提出终止合同继续履行解除合同的,梅颂公司可以不予退还言金公司预先缴纳的保证金,且有权收取超过合同约定期限应当支付的租金和因此违约行为产生的违约金。若言金公司超过合同约定期限支付租金,每逾期支付租金一天,梅颂公司可以要求言金公司支付滞纳金,若超过合同约定期限支付租金天数累计达到 30 天的,言金公司需要另行支付违约金,违约金金额以租金总额的 3%计算,并且梅颂公司可以不予退还言金公司预先缴纳的保证金。若超过合同约定期限支付租金天数累计达到 60 天的,言金公司需要另行支付违约金,违约金金额以租金总额的 8%计算,并且梅颂公司可以不予退还言金公司预先缴纳的保证金。若果上述违约行为造成梅颂公司其他损失的,言金公司对该损失需要承担损害赔偿责任(包含诉讼费等)。合同签订后言金公司向梅颂公司支付履约保证金 77775 元及第一季度的房租 77775 元。
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二、争议焦点
从上述三个案例中可以看出,三个租赁合同对于损失赔偿方式的约定都存在竞合关系,违约时不予退还保证金的条款作为填补损失的一种方式,是否可以与其他损害赔偿方式并用是问题所在。因此,笔者认为争议焦点主要在于:1.租赁合同中保证金与损害赔偿金是否能够同时适用;2.租赁合同中保证金与违约金是否能够同时适用;3.租赁合同中出现保证金与损害赔偿金、违约金并存的情况下,该如何适用。因此,本文将以租赁合同为基础,以保证金的性质以及对保证金与违约金、损害赔偿金、定金这三金的适用问题为切入点,对保证金制度进行分析和论证。

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第二章 我国保证金制度现状及性质探讨

一、保证金的种类及制度现状
在我国司法实务中,常见的保证金类型有十多种,例如招投标保证金、装修保证金、建设工程保证金、贷款保证金、期货保证金、保函保证金、拍卖保证金、汇票保证金、加工贸易保证金、信用证保证金、农民工工资保证金等。[1]保证金制度被广泛应用于各类领域,但是由于缺乏相关法律的明文规定,致使保证金的名称复杂多样,不同类型合同保证金的含义也不尽相同,加之法学学理上和实践中对于保证金的定性、适用方法和法律效力等无法形成统一定论,导致在实务中保证金无法有效发挥出其本来的担保功能。保证金制度运用中存在诸多问题,例如,当交付违约金的合同一方当事人违反合同约定,合同另一方是否可以不予退还保证金;保证金制度是作为损害赔偿的一部分先行扣除,还是由接收保证金一方没收;保证是否是担保方式的一种;保证金的性质属于物权担保还是债权担保;保证金是否可以视为定金从而适用定金罚则等诸多问题都无法得到统一的答案。由此可见,对于保证金的性质进行定义,使其可以被规范使用,才能有效发挥保证金的担保功能。

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二、对保证金定义的探讨
(一)保证金在法律规范中的概念
对于保证金的概念问题,目前在我国法律中没有明确的规定,一些法律中主要规定了违反保证金的约定应当承担的责任。例如:《招标投标法》第六十条规定了中标人不交纳履约保证金应该承担的后果。但可以确定的是,依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十八条的规定,定金与保证金不同,该条文只是对现实生活中当事人双方通常会出现的错误“定金即为保证金”做出了法律上的定性。理论学者对保证金的研究主要是在其定性上,保证金在不同的领域运用,其概念和性质等方面也各有不同。履约保证金是以保证债务履行为目的,交付金钱于债权人占有的一种担保措施。而信贷领域常说的保证金则是指由债务人或第三方(如融资性担保机构)提供,由银行占有的,在债务人无法按约定偿还借款的情况下以保证金实现质权,主要起到担保债权受偿的作用。因此,探讨保证金的内涵必须结合当事人的约定即意思表示来理解。
(二)保证金在学理中的两类观点
对于保证金的概念问题,法律没有明确的规定关于保证金的法律性质,理论界对此也并未形成统一定论。总体归纳起来,主要分为如下两大类观点:
第一大类观点将保证金关系归属于债权关系范畴。支持此种观点的学者认为,保证金关系是依据合同双方当事人的约定而形成,是根据合同双方意思自治而产生,而不是根据法律的规定产生。根据物权法定原则,保证金关不是基于法律规定,因此不应归属于物权关系,应将其认为是债权关系。与此同时,在租赁合同中,保证金的交付方式通常是由承租方向出租房支付一定金额的货币,当租期届满,出租房需将同等金额的货币交还给承租人,由于货币的特殊属性导致其无法特定化,出租人无法返还原物。因此,其不具备显著的物权特征,由此推知,在租赁合同中将合同双方的保证金关系归于债权关系更为合理。在债权关系下再分类,还可分成如下三个观点:第一种观点认为,保证金关系是一种附解除条件的消费寄托关系。[2]承租人依据合同约定将保证金交予出租人之时,产生消费寄托关系,解除条件则为租赁合同关系结束。
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第三章 保证金与违约金的关系辨析.................................. 11
一、违约金的性质...........................................11
(一)违约金的定义.............................................11
(二)违约金的功能原理....................12
第四章 保证金与损害赔偿金的关系辨析................................. 17
一、损害赔偿金的性质.......................................17
(一)损害赔偿金的定义.........................17
(二)损害赔偿金的功能原理....................................17
第五章 保证金与定金的关系辨析................................ 22
一、定金的性质....................................22
(一)定金的定义..........................................22
(二)定金的功能原理........................................22

第五章 保证金与定金的关系辨析

一、定金的性质
(一)定金的定义
定金指的是合同双方在订立合同之初,事先约定由一方当事人向另一方预先支付一定数目的金钱来担保合同的正常履行,合同双方可以自行约定定金的具体数额,但不能高于主合同标的额的 20%。对于合同中的定金条款需要通过书面方式订立,且需在合同中对定金的交付方式、期限等进行约定,定金合同以当事人真实支付定金为生效条件。当合同履行完毕后,定金可以根据当事人意愿用来抵扣价款或是返还给当事人。在合同履行过程中如果定金支付方由违反合同约定的行为,则丧失定金返还请求权;如定金接收方有违反合同约定的行为,则需双倍返还定金。
(二)定金的功能原理
关于定金的功能,笔者从如下几个方面进行分析:第一,定金是一种担保方式,不同于抵押质押等物的担保,亦不同于保证的人的担保,其性质应当是一种金钱担保。给付定金的目的是履行债务,从而实现债权。第二,定金合同与其所担保的合同形成主从关系,因此定金合同对于主合同具有从属关系,合同的从属关系是指从合同发生效力要以主合同成立生效为前提条件,同样地,主合同失效,从合同亦失去效力。关于合同变更问题,在定金关系中有一个问题值得探讨,即定金合同作为从合同是否随主合同的变更而变更,对此笔者的观点是通常情况下定金数额应当跟随主合同标的额的变更而随之改变。因为相关法律规范对于定金数额有明确规定,即定金金额不得超过主合同标的金额的百分之二十,因此如主合同因有关事由导致标的额发生变动,则依据法律规定,从合同也即定金合同的金额也应随之发生改变,但不排除特殊情况存在。比如,定金也分为多种类型,在从属关系的性质上也会相互区别。结合司法实务分析可知,如果定金合同的成立时间先于主合同,如立约定金,由于定金合同以交付为生效要件,则表示定金数额已确定并先行交付,由此可知此时主合同的变动不会影响从合同变动。第三,定金关系的相对性较为突出。
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结语
保证金制度在我国目前司法实务中应用广泛,但是缺乏统一的适用规则,因此对其性质及适用方法的分析与梳理具有重大理论与实践意义。保证金这个概念,不能简单从其文字意思进行解释从而上升为法律上的定义,其种类繁多,在民事合同中适用方式多样,需分类具体讨论。本文所论述的“保证金”,仅从租赁合同角度进行探讨,而非以所有以保证金为名的合同为研究对象。笔者在本文将保证金概念从案例中引出,从租赁合同的角度对保证金的定义以及保证金与违约金、损害赔偿金、定金进行对比分析阐述,总结出保证金的定义及适用方法,最后将结论回归到三个案例中,对案例中涉及的争议进行分析论证并得出结论。
目前保证金制度在我国法律中没有明文规定,对于保证金制度的完善,在理论和实践中都具有重大的价值意义,笔者认为应从制定法律规范、总结司法实务经验以及进行学术理论分析等多方面对其进行研究,早日将保证金制度纳入法律规范之中,从而更好地发挥保证金制度在民事合同中的作用。本文论述仍有不足之处,有待今后在实务中结合相关案例进行深入透彻的研究。
参考文献(略)


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